Переделка дачи под ПМЖ: практикум от

Юридические нюансы и технические аспекты, предъявляемые к участку и дачному дому, для возможности прописки и постоянного проживания загородом.

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

  • Как классифицируются земельные участки;
  • Что такое дачный дом;
  • ​Как гражданину прописаться на даче;
  • Можно ли изменить категорию земель и вид разрешённого использования (СНТ в ИЖС);
  • Каким техническим требованиям должен отвечать загородный дом для возможности прописки.

Классификация земельных участков

Как показывает практика, основная путаница возникает с понятиями «категория земли» и «вид разрешённого использования». ИЖС, СНТ, ДНП, земли сельхозназначения, земли поселений — все эти обозначения для неподготовленного человека кажутся чем-то непонятным и сложным для восприятия. Но без базовых знаний и чёткого разъяснения, что такое дачный дом и что - индивидуальный жилой, невозможно двигаться дальше. Поэтому запоминаем следующее правило.

Земельный кодекс РФ, статья 7 гласит, что вся земля делится на семь различных  категорий: населённых пунктов, сельскохозяйственного назначения, специального назначения (транспортная, энергетическая и промышленные категории), особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, водного фонда, неприкосновенного запаса.

Земля населенных пунктов для садоводства

Нас, как частных застройщиков, интересуют только две категории — земли населённых пунктов и земли сельхозназначения. Причём эти две категории, в свою очередь, имеют разные виды разрешенного использования, т.е., для какой цели они предназначены. Для наглядности, сведём данные в 2 таблицы.

Вышеприведённые таблицы не раскрывают всех нюансов видов разрешённого использования земель. Но главное, что нужно запомнить — заниматься ведением личного подсобного хозяйства (садоводство и огородничество) можно как на землях населённых пунктов, так и на землях сельхозназначения.  Отдельная категория земель "садоводство" не существует.

Земли населённых пунктов предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с последующей возможностью получения прописки/регистрации.

Земли населённых пунктов и земли сельхозназначения имеют разный тип использования.

Застройщику, для индивидуального жилищного строительства — возведения коттеджа для ПМЖ, предпочтение необходимо отдавать «землям населённых пунктов». Т.к. они выгодны с точки зрения доступности коммуникаций (газ, свет) и инфраструктуры (подъездные дороги, школы, больницы, детские сады).

Более подробно об этом рассказывается в статье: отстаиваем своё право на доступную инфраструктуру.

СНТ - земли для садоводства.

Идём дальше. Разобравшись с назначением, переходим к таким аббревиатурам, как — СНТ и ДНП.

  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.

СНТ и ДНП обычно располагаются на землях сельхозназначения. Из-за этого возникают вопросы — можно ли прописаться на даче, и если да, то, как это сделать.

Особенности прописки на даче и перевод земли сельхозназначения в земли поселений под ИЖС

Традиционно СНТ неразрывно связано с таким понятием, как «дачный дом». Разберем, что такое дачный дом. Попросту говоря, СНТ — это земли для садоводства; участок, выделенный для садоводства и огородничества.  В соответствии с Постановлением №13-П Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 прописаться (зарегистрироваться на постоянной основе) можно и в таком дачном домике, построенном на земле сельхозназначения (не рассматриваем случаи отказов и дальнейших судебных разбирательств).

Регистрация в СНТ не приводит к автоматическому изменению целевого назначения земель. Т.е они не становятся землями населённого пункта, со всеми вытекающими преференциями, связанными с доступностью инфраструктуры, льготным подключением электрических и газовых сетей.

Такой дачный домик для прописки  должен отвечать соответствующим требованиям, т.е. быть пригодным для круглогодичного проживания. Об этом будет рассказано ниже, а сейчас опишем такой вариант, как смена категории и целевого использования.

Кажется, что изменив категорию земли и её разрешенное использование, мы одним махом решаем сразу несколько задач. Расширяем своё право строить на территории, упрощаем процесс прописки и т.д. Однако на практике не всё так просто, ведь подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (т.е. фактически требуется изменение черты поселения), что не всегда возможно.

Земли населенных пунктов, садовый участок.

Причём надо разделять — изменение категории и вид разрешённого использования. Т.е. «земля сельхозназначения» становится «землёй поселений», а вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, то есть тип СНТ в тип ИЖС.

Поэтому, если такое строение, как дачный дом находится в СНТ, сначала выясняем категорию. Если это земли населённых пунктов, то нужно сменить только вид её разрешённого использования (для ИЖС). Если СНТ находится на землях сельхозназначения, то для изменения цели использования сначала необходимо изменить категорию и только потом её вид использования.

Если садовый участок расположен на границе населённого пункта (поселка, деревни), то для смены категории дачнику придётся расширить границы этого населённого пункта. Если приусадебный участок не граничит с землями населённого пункта, то изменить категорию очень сложно или практически невозможно.

Интересен опыт пользователя нашего портала.

Я купил участок, категория — земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для ведения садоводства. Поэтому решил изменить вид разрешённого использования на ИЖС.

Согласно земельному кодексу (статьи 7, 40, 85), лицо - правообладатель земельного участка вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования из предусмотренных зонированием территорий. Т.е. если земля, на которой находится купленный участок, имеет разные виды разрешенного использования, то можно изменить цель её использования.

Для этого дачник JanMoro предпринял следующие шаги:

  • Написал письмо на имя главы города с просьбой указать, к какой территориальной зоне относится участок. К просьбе приложил нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на участок;
  • Получил ответ с разъяснениями, что садоводческий участок находится в зоне, где среди видов разрешенного использования есть ИЖС;
  • Далее пользователь подал в кадастровую палату заявку на смену вида разрешенного использования;
  • После рассмотрения заявки произвели изменение вида разрешенного использования и по истечении недолгого времени предоставили JanMoro соответствующие документы.

Основные требования к даче для возможности прописки

Выше по тексту мы уже упоминали о том, что для прописки в дачном доме нужно, чтобы строение отвечало определённым техническим требованиям и нормативам. Т.е. нельзя прописаться в летней постройке, которая не имеет нормальных условий для круглогодичного проживания.

Чтобы понять, какие требования предъявляются к зданию, нужно вспомнить, что означают комфортные условия проживания.

Это — тепло (отопление), вода (скважина, колодец, насос), электричество (бесперебойное снабжение дома электроэнергией). В статье как переделать дачу в дом для ПМЖ мы подробно рассказывали, что такое сооружение, как старый дачный дом, можно превратить в полноценный загородный коттедж. Начиная от его перестройки, расширения площади, утепления и заканчивая монтажом системы отопления, водоснабжения и резервным источником питания. Поэтому сейчас перечислим основные характеристики, по которым строение обретает статус «место для ПМЖ».

Вот что такое стандартный дачный дом: он предназначен только для летнего проживания. Т.е. у него нет или недостаточное утепление, нет полноценной системы отопления, все удобства находятся на улице, а воду приходится набирать ведром из колодца.

В соответствии с терминологией, такой дачный домик является жилым строением, не предназначенным для постоянного проживания, т.к. попытка зимовки превратится в игру на выживание. Отсюда — уровень комфорта и технического оснащения в доме нужно подтянуть до регламентируемых, в соответствии со СНиП, требований.

Теперь рассмотрим термин «индивидуальный жилой дом». Вот что он означает.

Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее строение, имеющее не более 3-х этажей, которое предназначено для проживания только одной семьи.

В доме должны быть предусмотрены помещения, обеспечивающие условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления пищи и т.д. Строение должно стоять на капитальном фундаменте, стены должны быть теплоизолированы (утеплены) и не иметь трещин. В доме должны быть смонтированы инженерные коммуникации. Это — электроосвещение, водоснабжение, система ГВС, водоотведение, отопление, вентиляция и прочие коттеджные удобства.

Также должна быть предусмотрена система канализации и утилизации стоков, отвечающие принятым санитарно-гигиеническим нормам. При отсутствии централизованного отопления помещение для котельной должно отвечать всем требованиям пожарной безопасности. Также в доме (в 2 или 3 этажа) должна быть предусмотрена лестница, обеспечивающая удобный подъём.

При несоответствии дома (помещений) вышеуказанным нормам, он может быть признан непригодным для круглогодичного проживания. Соответственно, прописаться в нём невозможно, вплоть до устранения требований, предписанных строительными нормативами.

К рассмотрению каждого случая надо подходить индивидуально, руководствуясь конкретными исходными данными, которые могут отличаться в зависимости от конструктива дома.

Т.е., или можно обойтись небольшой, бюджетной переделкой дачи, либо потребуется разработка нового проекта и капитальный ремонт старого здания и большие вложения для покупки инженерного оборудования, строительных материалов и т.д.

Более подробная информация обо всех требованиях приведена в строительных нормах и правилах РФ «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001.

Из статьи с названием «Загородная жизнь в законе» можно узнать, как построить на дачном участке дом на материнский капитал, и многие другие юридические вопросы. Также рекомендуем прочесть материалы, как подключить загородный дом к электросети, и как самостоятельно провести газ в частный дом.

А в темах на подробно рассказывается, как прописаться в СНТ, и как переделать дачу в дом под ПМЖ.

Будет полезно видео с этапами реконструкции дачного домика для постоянного проживания и сюжет, как сделать инженерные коммуникации в доме, предназначенном для зимних наездов.

Возврат к списку

Наши преимущества


Поэтапная оплата работ
и фиксация стоимости

Детальный отчет
на каждом этапе

Профильное образование
и 20-летний опыт работ

Работаем круглый год
и в любую погоду

Посмотрите наше
видео этапов строительства





Капитальный ремонт дома «от» и «до»

Характеристики проекта:

  • Проект: Дом 1956 года постройки
  • Технология строительства: Брус
  • Задача: Капитальный ремонт и реконструкция дома без повреждения внутренней отделки.
  • Длительность проекта: 81 день
  • Цена: 670 000 руб.

Проведённые работы:

  • Подвал с цокольным помещением из монолитного железобетона
  • Стропильная система по правилам «кровельного пирога»
  • Кровля из металлочерепицы
  • Терраса с крыльцом
  • Утепление внешних стен и потолка веранды
  • Металлопластиковые окна
  • Наружное утепление внешних стен
  • Лицевой фасад из имитации бруса
  • Водосточная система

Ремонтируем и перестраиваем
все типы домов

Бревенчатые

Профилированный брус, Строганный брус, Клеенный брус, Бревно

Кирпичные

Кирпич, Керамический камень, Газосиликатные блоки

Каркасные

Деревянные, ЛСТК

Монолитные

Наша команда

Руслан Сасаров

Опыт работы с 1989 года.
Специализация: плотницкие, кровельные, фасадные, столярные работы.

Василий Строицев

Опыт работы с 1988 года.
Специализация: кладочные, фасадные, плотницкие, чистовые внутренние работы.

Виктор Дидуров

Опыт работы с 1984 года.
Специализация: плотницкие, монолитные, кровельные, фасадные, столярные работы.

Алексей Гусев

Опыт работы с 1986 года.
Специализация: кладочные, фасадные, чистовые внутренние работы.

Владимир Чабан

Опыт работы с 1997 года.
Специализация: кладочные, кровельные, фасадные, чистовые внутренние работы.

Алексей Соловьев

Опыт работы с 1988 года.
Специализация: каменные, кровельные, фасадные, плотницкие работы.

Николай Кадин

Опыт работы с 1996 года.
Специализация: электро-монтажные работы.

Алексей Климутков

Опыт работы с 1995 года.
Специализация: сантехнические и канализационные работы, монтаж систем отопления.

13 лет

Наша компания работает на рынке строительных услуг

8230 м2

Сдано в эксплуатацию за 2018 год

52 сотрудника

Работает в штате компании

20 лет

Средний профессиональный опыт наших бригадиров

Гарантированный результат

Под ключ

Выполняем ремонт любой сложности на объектах от 20 до 800 м2

Подробные консультации

По вопросам строительства и помощь в подборе материалов

Профессиональные архитекторы

Составим 3D модель дома Вашей мечты

Только качественные материалы

И проверенные поставщики - закупка стройматериалов с дилерской скидкой

Соблюдение сроков

Юридические гарантии соблюдения сроков, закрепленные в договоре

Уборка мусора

Аккуратно складируем строительные материалы и убираем мусор после завершения работ

On-line видео-контроль

Весь процесс строительства Вы сможете контролировать прямо из дома

Страхование объекта

На время ремонта каждый объект полностью страхуется

Без предоплаты и аванса

Мы работаем по факту выполненных этапов работ, без предоплаты

Вопросы и ответы

В соответствии с Договором оплата производится еженедельно, за фактически выполненные работы, которые отмечаются в Акте приемки-передачи.

Наши главные специалисты работают на рынке строительных услуг уже 13 лет (с 2005 года).

Гарантия распространяется на каждый вид работ и длится 24 месяца. При выявлении дефектов в этот период они устраняются бесплатно. Если такого не произошло, то и в дальнейшем качество работ только радует клиентов.

Цена на запланированные в смете работы не меняется. Дополнительные расходы возникают только в случае необходимости проведения не предусмотренных сметой работ. Такое происходит при обнаружении серьезных недостатков уже в процессе работ или если клиент самостоятельно добавил или заменил тот или иной вид работ другими.

После выезда мы изучаем полученную информацию, составляем расчет с указанием видов работ с материалами; данный расчет производится 5 рабочих дней.

Каждый технолог-замерщик - опытный профессионал, обязанности которого не ограничиваются замером и составлением сметы. При необходимости он даст подробную консультацию и поможет дельным советом.

Технолог-замерщик просчитает детальную смету без учета этих работ. Цена будет ниже.

Наша компания работает напрямую с поставщиками, поэтому клиенты доверяют нам решение этого вопроса. Компания представляет полную отчетность по закупленным материалам. Однако выбор за вами – при желании вы можете сделать это самостоятельно. В любом случае мы поможем с выбором и дадим подробную консультацию.

Да, мы работаем зимой; иногда это даже удобнее чем летом, так как нет такого большого количества осадков, а снег легко сметается.

Да, можно; например, сначала сделать наружные работы (коробка из стен, крыши и фундамент), а потом сделать внутренние отделочные работы.

У ребят "по объявлению" или фирм-однодневок бывают цены ниже. Зачем Вам ремонт от профнепригодных гастарбайтеров? Доказать ущерб вы не сможете, т.к. нет договора. Мы прописываем нашу ответственность в договоре. Предоставляем гарантию. Все сотрудники–опытные специалисты-славяне со стажем от 10 лет. Не нанимайте сомнительных рабочих. Переделывать ремонт после них – дорого.