Чтобы деньги, затраченные на покупку дома, не оказались выброшенными на ветер, надо правильно оценить его техническое состояние и определить масштабы возможного ремонта. Это позволит совершить покупку, не переплачивая за постройку. У продавца должна быть правильно оформленная проектная и исполнительная документация. Практически раз в жизни мы покупаем дом. Перед этим мы читаем журналы, изучаем рекламу продажи недвижимости, советуемся с друзьями. Потом ездим и смотрим предлагаемые варианты. Но к сожалению, многие после покупки выявляют недостатки приобретённого дома, и вместо радости загородной жизни начинается головная боль ремонта.
С чего начать выбор дома?
А начинать покупку дома нужно с изучения нормативных документов в строительстве, чтобы понять основные требования к качеству, эксплуатационной пригодности и долговечности жилых домов. Главный документ — это свод правил «СП 55.13330.2011. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция. СНиП 31-02-2001». В документе подробно отражены основные качественные характеристики загородных жилых домов. И покупаемый дом должен максимально соответствовать требованиям вышеуказанного документа.
Перед выездом на объект необходимо узнать у продавца о наличии проектной и исполнительной документации. К сожалению, в наше время-это редкость. Не любят наши застройщики разрабатывать проектную документацию и излишне доверяют профессионализму строителей. А строители не любят оформлять исполнительную документацию. Так вот, если есть проектная документация на дом, оформленная как надо, — это весомый аргумент для принятия решения о покупке. А если есть и исполнительная документация — это уже два весомых аргумента. Поэтому перед началом осмотра тщательно изучаем имеющуюся документацию. Из неё мы узнаем о фундаменте дома, о составе стеновых конструкций и кровли, об инженерных системах дома. В нормативных документах по обследованию изучение проектной и исполнительной документации входит в подготовительный этап обследования.
Обратите внимание на фундамент
Осмотр любого дома начинаем с фундамента. Большая часть домов имеет железобетонные монолитные или сборные железобетонные фундаменты. При покупке дома мы сможем осмотреть только наземную часть фундамента — цоколь. На его поверхности не должно быть трещин с шириной раскрытия более 0,5 мм (кстати, обязательно захватите на осмотр металлическую рулетку для измерений).
Отделочные покрытия цоколя не должны иметь разрушений (отслоений плиток или камня, отслоений штукатурки). При осмотре дома постарайтесь попасть в подполье или подвал при их наличии. Осмотрите фундаментные стены изнутри. Из подвала или техподполья следует внимательно осмотреть перекрытие пола первого этажа. Особенно важно изучить состояние деревянного перекрытия и нижних венцов деревянного дома — это наиболее ответственные конструкции, в первую очередь подвергающиеся гниению и разрушению. Все конструктивные элементы подвала или техподполья должны быть сухими на вид и на ощупь. Не должно быть участков деревянных конструкций с признаками гниения и поражения грибком (это налёты разных цветов и потемневшая древесина).
Любые дефекты фундамента свидетельствуют о его недостатках. Трещины — это признак недостаточных прочности и несущей способности, а также наличия деформаций вследствие воздействия сил морозного пучения. Разрушения отделочных покрытий — признак деформаций или повышенной влажности фундамента из-за недостаточной гидроизоляции от влаги грунтов. Покупать дом с дефектами фундамента не рекомендуется, ибо ремонт фундамента требует значительных затрат, если вообще возможен.
Что стоит знать о подвале
Особое внимание надо уделить состоянию подвалов. В них в любое время года должно быть тепло и сухо. Следы протечек на стенах и полах — признак недостаточной гидроизоляции, а повышенная влажность воздуха может сказать о недостаточной теплоизоляции. Ремонт гидроизоляции подвала возможен, но он, как правило, всегда дорогостоящий и не гарантирующий решения проблем. Поэтому дома с сырыми подвалами покупать не рекомендуется. В исключительном случае, когда дом во всех отношениях безупречен и очень нравится — его можно купить, но перед покупкой ещё раз съездите на объект со специалистом для окончательной оценки технических и материальных затрат.
Для справки Работы по гидроизоляции бетона проникающим составом «Пенетрон» в два слоя с подготовкой поверхности будет стоить в среднем 1300-1400 руб. за 1 м2 поверхности. За такие работы в типовом подвале дома размерами 6 х 9 м придётся заплатить ориентировочно 170 000 руб. При наличии перегородок и смонтированного оборудования стоимость работ будет значительно выше.
Несколько слов о стенах и перекрытиях
Следует внимательно осмотреть перекрытие пола первого этажа. Не должно быть видимых отклонений от горизонтальной плоскости у любых типов перекрытий и следов намокания пола и прилегающих участков стен.
На стенах каменных и кирпичных домов не должно быть трещин, видимых через отделочные покрытия. Состояние оконных откосов неизбежно выдаёт плохое качество монтажа оконных блоков и нарушения теплоизоляции ограждающих конструкций. Следы намокания и грибковых поражений (участки тёмного цвета) свидетельствуют о том, что теплоизоляция стен недостаточная и зимой на откосах скапливается конденсат.
Проверка окон и дверей
Стоит потратить время и постараться открыть и закрыть все окна и двери. Они должны открываться без усилий и заеданий. Если оконные створки и двери плохо открываются и закрываются — это признак как некачественной установки оконных и дверных блоков, так и существенных деформаций конструкций дома.
Осмотр крыши должен быть тщательным
Осмотру крыши и кровельного перекрытия следует уделить не меньшее внимание, чем фундаменту дома. Постарайтесь визуально оценить ровность перекрытия. Следы протечек и намоканий также свидетельствуют как о протечках кровли, так и о нарушениях теплоизоляции крыши. Даже неопытным взглядом можно выявить основные дефекты и оценить состояние конструкций продаваемого дома.
Термины и определения категорий технического состояния конструкций домов
Исправное состояние —строительная конструкция или здание в целом, характеризуются отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Работоспособное состояние — некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности. Необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учётом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.
Ограниченно работоспособное состояние — имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле её состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
Есть ещё две категории технического состояния: «недопустимое состояние» и «аварийное состояние». Но дома с такими техническими состояниями при покупке не рассматривают.
Подводим итоги
Если при осмотре дома вы не выявили никаких видимых дефектов — значит, дом находится в исправном состоянии. Его можно рассмотреть для покупки. При выявлении незначительных трещин с шириной раскрытия до 0,5 мм и локальных участков с испорченным отделочным покрытием или следами намокания дому следует присвоить категорию «работоспособное состояние». Такой дом можно покупать, но расходы на ремонт могут составить до 25% от рыночной стоимости дома. При выявлении трещин с шириной раскрытия более 0,5 мм, следов грибкового поражения, отклонений пола от горизонтального уровня, деформаций оконных или дверных проёмов дому следует присвоить категорию «ограниченно работоспособное состояние». Такой дом лучше не покупать, ибо расходы на капитальный ремонт могут составить до 50% от рыночной стоимости дома.
Инженерные коммуникации в Вашем доме
После осмотра конструкций и помещений не забудьте внимательно осмотреть инженерные коммуникации дома. На трубопроводах не должно быть следов протечек и ржавчины на металлических трубопроводах. Запорная арматура должна быть исправна. Наиболее ответственное инженерное оборудование (газовые котлы, фильтрационные установки) должны быть на обслуживании у специальных организаций. Электрическая проводка и оборудование электроснабжения должно быть без видимых повреждений и выглядеть исправным. После покупки дома в любом случае необходимо вызвать профессионального электрика для проверки системы электроснабжения. И все инженерные системы должны работать и обеспечивать комфортные условия в помещениях дома. Косвенными признаками качества дома, его ограждающих конструкций и системы отопления служат суммы оплаты за газ и электричество. Для двухэтажного дома размером 6 х 9 м такая оплата в самый холодный месяц не должна превышать 10 000 руб.
Итак, мы рассмотрели основные правила оценки технического состояния дома при покупке. Любые сомнительные моменты надо трактовать в отрицательную сторону и договариваться о соразмерном уменьшении стоимости дома.
